Mi a célja?: A földhivatali nyilvántartásban (és a valóságban) a telkek határainak valamilyen fajta, hivatalos módosítása. A határok ekkor mindig változnak: telkek egyesülnek, két felé osztódnak, átrajzolódik a közös határuk, stb… A földhivatalok többségében ezeket kombinálva, egy eljárásban is lehet végezni (például 2 nagy telket összevonunk, hogy aztán 5 kis házhelyet készítsünk belőlük). A térképi határokkal a tulajdoni lapi négyzetméter is megváltozik (kivéve például, ha azonos területet elcserélve változtat két szomszéd közös határt).
Hogy működik hivatalosan a bejegyzés?: A földmérő a helyszíni mérései alapján változási vázrajzot készít, ami tartalmazza a térképi határok és velük a telekterületek kívánt változását. A földmérő ezt a rajzot a földhivatallal először levizsgáltatja, majd a tulajdonos ezzel a levizsgált (záradékolt) rajzzal kérelmezheti a földhivatalnál a változás hivatalos bejegyzését, átvezetését. A rajz rögzíti magát a változást, de a szabályos bejegyzéshez egyéb, lentebb olvasható dokumentumokat is szükséges lehet benyújtani.
Mit kell tudni a földhivatalnál az eljárásról?: A telekalakítási eljárásoknak két köre van, magyarán a földhivatalnál két beadandó ügyről beszélünk.
Első a telekalakítás engedélyezése, ami egy műszaki jellegű vizsgálat. A földhivatal beadás után megkeresi a jogszabályokban előírt hatóságokat, és ha minden érintett szakhatóság (pl a helyi Jegyző) jóváhagyása megérkezik kiadja a telekalakítási engedélyt határozat formájában. Ez annyit jelent, műszakilag nincs akadálya.
Második ügy a telekalakítás átvezetése, úgy is mondhatnánk bejegyzése. Ez szigorúan az első után következik, az akkor kiadott telekalakítási engedély nélkül nem lehet beadni. Ez az első körrel ellentétben jogi jellegű, és a tulajdoni lapok átírása az eredménye, tehát a végső bejegyzés. Ez után az ügy véget ér, és és a tulajdoni lapok, a térképmásolat már a megváltozott állapotot mutatják.
Ennek beadásánál mindent be kell nyújtani ami a jogszerű átvezetéshez kell. Az esetek többségében, mint egy hagyományos ingatlan adásvételnél (ez is az) szükséges okirat, ügyvédi szerződés, ha a telek bármely része gazdát cserél.
Mit kell beadni az első ügyhöz, a telekalakítási engedélyezési eljáráshoz? Foldhivatal.hu nyomtatványok menüpont ”Kérelem telekalakítás-engedélyezési eljárás megindítására” nyomtatvánnyal kell kérelmezni ezt az ügyet. A földhivatal minden szakhatóságot hivatalból megkeres, de ha előzetesen meg lettek ezek a hozzájárulások kérve, és az engedélyek benyújtva az ügyhöz akkor gyorsítható. Kik az érintettek? Minden telekalakítást jóvá kell hagynia az érintett telek település jegyzőjének. Mindenhol van helyi építési szabályzat (HÉSZ), például elő van írva a legkisebb kialakítható telekméret. Ahol például ez 600 m2, ott nem tudunk egy 1100 m2-es telekből két telket készíteni, például hogy eladjuk a kertünket. A jegyzővel így mindig ajánlott előzetesen egyeztetni, mert ha olyan rajz lett beadva a földhivatalba amihez nem tud hozzájárulni, az eljárási díjat kidobtuk az ablakon. Több szakhatóság van még, talán második leggyakoribb a megyei útügy, amikor a módosított telkek közt út megnevezésű is szerepel. VÁLTOZÁS: már ide az első kör kérelméhez be kell nyújtani: Gyakori, hogy közművezeték, leginkább villanyvezeték érinti a telket, ezek több méteres védősávval vannak bejegyezve ami nagyon sok magántelket is érint. Ha a tulajdoni lap 3. oldalán ilyen jogosult szerepel (pl ÉMÁSZ) az ő hozzájárulása is kell. Fontos: ezt a szakhatósági hozzájárulásokkal ellentétben NEM a földhivatal szerzi be, hanem a kérelmezőnek kell a vázrajzokat a közműszolgáltatókkal aláíratni, és úgy nyújtani be.
Mit kell beadni a második ügyhöz, az átvezetési eljáráshoz? A fentebb említett oldalon az ”Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem I-II.” nyomtatványt kell kitöltve beadni, ez a szokásos kérelem földhivatali eljárásoknál. Okirat (szerződés, hiszen gyakran ingatlanrész átruházásról beszélünk) a telekmódosításokhoz szinte mindig kell, egyedül akkor nem, ha teljesen azonos tulajdoni viszonyú telkek közt van módosítás, például én a két saját telkem összevonom. A tulajdoni lapokon rengeteg jogosult szerepelhet, tulajdonosok, haszonélvezők, egyéb jogosultak. Mindenki hozzájárulása szükséges. A vázrajzot minden tulajdonosnak alá kell írnia a pontvonalos részen. Gyakori jogosultság például egy bank jelzálogjoga, a bank hozzájárulása ilyenkor megkerülhetetlen.
Beadható együtt a két eljárás? Igen, egyesített telekalakítási eljárásnak hívják, ilyenkor ezt a rubrikát kell az első kérelmen bejelölni. Ekkor is két kérelmet adunk be a földhivatalhoz. Előnye, hogy csak egyszer kell menni a földhivatalba, házon belül adják át és gyorsabban lezajlik az ügy. Hátránya, hogy a két kör eljárási díját akkor is befizettük, ha az első körben nem kapunk meg valamilyen hozzájárulást, és az ügyet elutasítják. Ezért nem ajánlom nagyobb, bonyolultabb telekalakításoknál.
Hogyan lehet gyorsítani az eljárást? Gyorsítani soron kívüli kérelemmel akkor lehet, ha abba a földhivatal beleegyezik. Ennek költsége telkenként 10.000 forint. A hozzájárulások nagy része melyekre a földhivatalnak szüksége van, előzetesen is kikérhető és beadható az eljárás megindításával együtt. Ez sokat gyorsíthat az ügyön.
Ha például egy telekből új telket szeretnék kialakíttatni és eladni, először ki létre kell hozni és utána vásárolható meg? Nem, van egyszerűbb módszer is. A telekalakításhoz, jelen esetben a megosztáshoz az ügyvéd tud telekalakítással egybekötött adás-vételi szerződést írni. Tehát a szerződés arról szól, a telekalakítást együtt beadják és a végén az XY helyrajzi számú új telek már rögtön a vevő nevére kerül. Így nem kell egy külön bejegyzési eljárást megvárni a megosztás után, és akár a vevő is időben dönthet, egyáltalán milyen, mekkora telket szeretne vásárolni.
Hogy kell elindulni egy ilyen telekalakítással, a földmérőnek mi a feladata? Először, amint fentebb is említettem legalább a helyi jegyzővel érdemes előzetesen egyeztetni. Önkormányzati oldalakon fenn szokott lenni a helyi építési szabályzat. A földmérő a helyszíni megbeszélés és mérések során kiméri az esetleges új határokat, a kért igények szerint dokumentációt készít a helyszínről és a kért változásról. Az egész dokumentációt beadja a földhivatalba egy ún. záradékolási eljárásra, ez Önt nem érinti, földmérési szakmai vizsgálatot jelent és ha minden jól megy a földhivatal záradékolja a rajzokat. Innentől van érvényes földmérési rajzunk. Ebből az egész dokumentációból Ön a változási vázrajzot és a telekalakítási helyszínrajzot fogja látni, és legalább 5 vázrajz és 2 helyszínrajz példányt a földhivatalnak kell benyújtani. A földmérő feladata ezeknek a példányoknak az átadása az Ön részére, itt munkája véget ér (kérdés esetén természetesen ez után is segítünk). A vázrajz tartalmazza a területek változásának elszámolását, és megmutatja a földhivatali térképen (így a valóságban) bekövetkező változást.
Mik a telekalakítás költségei? A földmérő munkadíja, a földhivatal eljárási költségei és ha szükséges az ügyvéd munkadíja a 3 fő összetevője egy telekalakítás költségvonzatának. Munkadíjaim weboldalamon a munkadíjak menüpont alatt irányadás céljából láthatóak. A földhivatal az említett első ügykörben telkenként 12.000, a bejegyzésnél 6.600 forintot fog kérni. Ezen kívül a jegyző eljárásának 3.000 forintos illetékét is a földhivatalnál kell megfizetni, amit általában átutalással kérnek.