loader image
Menü Bezárás

Telkek megosztása, összevonása, alakítása

Nyitott ablakok nyomtatása:
Print Friendly, PDF & Email

A telkek, földrészletek határait, alakját, nagyságát a földhivatalok térképen tartják nyilván. Bármely telek határának megváltoztatását telekalakításnak nevezzük. A telkek az alábbi módokon változhatnak:

- Telek megosztása: Egy telekből kettőt vagy még többet szeretnénk kialakítani. Például külön telket alakítunk ki a kert végéből, hogy eladjuk, vagy két tulajdonos külön méreti a közös szántóföldjüket.

- Telkek összevonása: Több telket egy telekké vonunk össze, például, hogy jobban tudjunk rá építeni.

- Telkek határainak rendezése: Kettő vagy több telek határvonalait változtatjuk, de közben egy telek sem szűnik meg. Például, ha a közös kerítést arrébb szeretnénk tenni, megvennénk a szomszéd kertjéből, vagy az udvarából szélesebb házat tudjunk építeni.

- Telekcsoport újraosztása: Tipikus példája a házhelyosztás. Több telkünk van, de nem megfelelő alakzatúak. A területüket összevonjuk egy ”kalapba”, majd ebből tetszés szerint több telket osztunk ki. Tehát egy összevonás és egy megosztás történik, de szerencsére ez egy ütemben intézhető!

Egy megosztási vázrajz földmérési munkája bár hosszadalmas tud lenni és meglehetősen sok munkarészt kell elkészíteni, nem számít annyira bonyolultnak mint például egy telekhatár-kitűzés tud lenni.

A telekalakításoknál inkább az egyeztetés, tervezés rész tud összetett és hosszadalmas lenni, mivel nem könnyű megtalálni azt a megoldást, amivel az ügyfél is legjobban jár, de még a helyi építési szabályzatnak is meg fog felelni. Sajnos nagyon nagy probléma, hogy erről nem lehet előzetes hozzájárulást kérni, tehát ha a megrendelő olyan vázrajzot nyújt be a földhivatalba, mely az eljárás felénél derül ki, hogy nem engedélyezhető, munkadíjat és időt dobott ki az ablakon.

Tapasztalataim szerint sok földmérő van, aki az ügyféltől elvárja rendelését fixen adja le, pontosan mondja el a telkeket hogyan szeretné. Én a tervezésben is igyekszek segíteni, a helyi építési szabályzatból a betartandó előírásokat kigyűjtöm, és a megrendelőnek addig küldök skicceket, számolok előzetes területeket, míg a lehető legjobb megoldást meg nem találjuk.

Lentebb részletesen leírom, ha a telken például közműszolgáltatók is joggal bírnak, a telkek változtatásához az ő hozzájárulásuk is szükséges. Ez úgy lehet akár minden második telket is érint, hiszen az utcán lévő villamos vezetékek széles, sávszerű karbantartási joggal bírnak, ilyen például nagyon sok telekre be van jegyezve.

Egy magánszemélynek, de akár egy ügyvédnek is nehéz például egy MVM ÉMÁSZ méretű közműszolgáltatónál megtalálni a megfelelő személyt, hova menjen, hova küldje be pontosan ahol a vázrajzát aláírja, engedélyezi a szolgáltató? Ebben nem minden földmérő segít, azonban mivel én rendszeresen végzek ilyen munkát, visszajáró ügyfélként célszerű hogy segítsek ezeket is intézni.

Keressen bizalommal!

Azt, hogy telket vagy telkeket hogyan lehet alakítani, jogszabályok határozzák meg. A legfőbb paraméterek, melyeket be kell tartani: Jellemzően ilyenek a minimális kialakítható telekméret négyzetméterben, telekszélesség, hosszúság, és a maximális beépítettségi százalék. Szintén fontos a telek beépítési módja, legjellemzőbb az oldalhatáros beépítési mód, ilyenkor csak úgy rendezhetjük a telkeket, hogy a meglévő épületek továbbra is a telek oldalhatárán maradjanak. Nagyon fontos: Telket csak úgy lehet kialakítani, hogy az úttal közvetlenül érintkezzen. Ha ez nem valósulna meg nekünk kell út funkciójú helyrajzi számos telekkel azt közterületi útig kivezetni. Egy telekalakítás a földhivatalban csak akkor lesz átvezetve, ha minden előírásnak eleget tettünk. A földmérő a rajzokat a megrendelő kérései szerint készíti el, hogy a vázrajzot végül elfogadják-e, nem a földmérő felelőssége! 

Az, hogy mik az aktuális előírások a telek helyétől függ. Minden település rendelkezik egy "Helyi Építési Szabályzat, HÉSZ" nevű, rendeletben elfogadott dokumentummal és egy térképes "Szabályozási Terv"-vel. A szabályozási terv térképen mutatja meg, hogy az a településrész ahol a telkünk van, milyen építési övezetbe tartozik. Erről kiderül például, hogy a telkünk "Falusias lakóövezet, Lf 1" kategóriába tartozik. A HÉSZ-ben pedig táblázatban szerepelnek az erre helyben előírt paraméterek, és szövegesen az egyéb előírt követelmények is.

Tehát a HÉSZ mindig egy helyi, önkormányzati szabályzat, melyet a település weboldalán, de minimum a hivatalban megtalálunk. Ezen kívül az "OTÉK" néven megtalálható, országosan érvényes építési törvénynek is meg kell felelni. Mivel a törvény magasabb rendű, mint a helyi rendelet természetesen ha ebben valami meg van szabva, azt a HÉSZ nem írja felül. Az OTÉK viszont az előírások nagy részét a HÉSZ-ekre hagyja, helyi önkormányzati döntésként. Ugyanígy, a HÉSZ is sokszor hivatakozik az OTÉK-ra, bizonyos helyi kérdésekben azt utalva irányadónak. Elmondható, hogy egy telekalakításnál a minket érdeklő paraméterek többségét a HÉSZ-ben fogjuk megtalálni.

A változott telkeket a földhivatal veszi nyilvántartásba és vezeti át a térképen, új telkek ott kapnak tulajdoni lapot. Az ügyet a földhivatalba kell benyújtani. Ahhoz, hogy ezt majd át is tudják vezetni három dolog szükséges:

1) Változási Vázrajz: Földmérő készíti helyszíni mérés alapján. Ennek a rajznak van egy térképes része ami a földhivatali térképen bekövetkező változást mutatja, és van egy rácsos táblázatszerű része, ami az ingatlanokat sorolja fel területükkel a változás előtt és után.

2) Hozzájárulás a telekalakításhoz mindenkitől, aki bármelyik telken tulajdonos vagy egyéb joggal bír. Ilyen lehet egy a telken jelzálogjoggal rendelkező bank, egy haszonélvező, közműszolgáltató akinek a vezetékéhez tartozó kezelősáv a telket is érinti. Tehát bárki, aki a telekváltozásokban szereplő bármelyik ingatlan tulajdoni lapján rajta van, hozzá kell majd járuljon a változáshoz. Ezeket nekünk kell beszerezni, és már a földhivatalba a megfelelő aláírásokkal, hozzájárulásokkal nyújtani be az ügyet. Az összes beadott vázrajzot az erre szolgáló "aláírós" részen is mindenkinek alá kell írnia!

3) A változás a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) feleljen meg! Ez minden egyes telekalakításnál követelmény. Bonyolultabb ügyekben nem csak a helyi építési követelményeknek kell megfelelni. Például, ha a változásokban "út" funkciójú telek is részt vesz vagy utat alakul ki, az útügyi szakhatósági szabályokat is vizsgálja majd a földhivatal. Ezeket a hatósági hozzájárulásokat már a földhivatal fogja bekérni az illetékes hivataloktól. Ebből következik, hogy a vázrajzokat már úgy célszerű készíttetni, a telekalakítást előre úgy megtervezni, hogy az majd el is legyen fogadva.

4) Amennyiben a telekalakítás során bárki ingatlanrészt szerez, ügyvéd által készített szerződést is be kell nyújtani az üggyel együtt a földhivatalba! Például ha leválasztjuk a telek végét, de azt szeretnénk ha az új telek már rögtön egy vevő nevére is kerülne, ez teljesen érthető is. De ugyanígy szerződés szükséges, ha például egy teleknek két tulajdonosa van, de külön szeretnének válni két saját tulajdonú telekre megosztva az ingatlant. Szerződést a földhivatalok egyedül akkor nem szoktak kérni, ha a tulajdoni arány változatlan marad, például férj és feleség a közös telkéből hátul leválaszt egy új telket, de egyelőre ugyanúgy saját néven hagyják.

1) Egyeztessen az esetleges tulajdonostársakkal, ingatlan esetleges jogosultjaival (például bank), hozzájárulnának-e az Ön által elképzeltekhez?

2) Keressen meg a telek, telkek helyrajzi számával, mondja el elképzeléseit. Együtt megnézzük, a Helyi Építési Szabályzat engedné-e ezeket a telekváltozásokat!

3) Ön megrendeli a telekalakítás földmérési munkáját, a változási vázrajzot. A földhivataltól az ehhez szükséges adatokat megigénylem és kifizetem (kb. 8 nap). Irodában megszerkesztem az új telekhatárokat, négyzetmétereket, ahogyan Ön kéri.

4) Egyeztetett határidőn belül a helyszínre kimegyek. Minden jelenlegi meglévő kerítést be kell mérni, és az épületet is, mivel a telkek beépítettségét majd abból kell kiszámoljam. Ha helyszíni állapot szerint szeretné az új telekhatárt rajzoltatni, például egy gyümölcsfáig, oszlopig, azt is bemérem. Ha előre megadott négyzetméterű telkeket szeretnénk kialakítani, az új határpontokat kitűzöm. Az üggyel nem változó, eddig is meglévő teleksarkok ilyenkor nem tűzhetőek ki, erre külön kitűzés-i munka és vázrajz szolgálhat.

5) A helyszíni mérések és az egyeztetettek alapján a tervezett új határokkal, négyzetméterekkel a kitűzési vázrajzot és előírt dokumentációját elkészítem. Ezt a dokumentációt először a földhivatalba be kell adjam egy úgynevezett "záradékolási" eljárásra. Ez gyakorlatilag a vázrajzok földmérési szakmai vizsgálatát, a munka minőségének és jogosultságomnak ellenőrzését jelenti. Ez után a földhivatal aláírja, lezáradékolja. Ez még semmiféle átvezetést nem okoz, csupán lesznek hitelesített vázrajzaink, melyek ügy indítására alkalmasak. Sajnos ennek a vizsgálatnak az ügyintézési határideje igen magas, 60 nap. A földmérő ez után a vázrajzokat (és még egy-két előírt dolgot) átadja, ezzel gyakorlatilag a földmérési munka véget ér, legkésőbb ilyenkor a földmérési munkadíj számlázása is megtörténik.

6) Ön a vázrajzokkal a kezében, azokat minden tulajdonostárssal és tulajdoni lapon lévő bármilyen jogosulttal aláíratja, ha szerződés is szükséges ügyvédet keres fel annak megírásához. Ha szeretné, az ügyvédet az ügy földhivatali benyújtásával, akár a jogosultak felkeresésével, az ügy továbbvitelével is megbízhat.

7) Az ügyet a földhivatalhoz az előírt kérelmek kitöltésével be kell nyújtani. Ennek díja megosztásnál kialakuló, határrendezésnél és összevonásnál meglévő telkenként kb. 20 ezer forint. Mindig javaslom, célszerű a földhivatalnál időpontot kérni, a papírokat bevinni és előzetesen együtt átnézni a telekalíkítás benyújtásához, átvezetéséhez meg van-e minden? Mindenkinek az az érdeke, hogy az ügy hiánytalanul legyen benyújtva. A teljes ügyintézési határidőre 60 napot számolhatunk.

8) A földhivataltól két féle határozatot fogunk kapni, mivel az ügy két körös. Először egyet arról, hogy a "telekalakítás engedélyezése" megtörtént, ami azt jelenti a Helyi Építési Szabályzat szerint a vázrajzot elbírálták és annak megfelelt (illetve ha további hatóságokról is szó van például út miatt, azokat is). Ez még csak egy egy évig érvényes engedély, semmiféle átvezetést nem okoz. A második, végső határozat pedig a telkek tulajdoni lapjainak átírásáról, átvezetéséről, új telkek esetében az új tulajdoni lapok megnyitásáról szól. Ezzel lesz végleges a kívánt változás a tulajdoni lapokon, és jelenik meg a földhivatali térképen, térképmásolaton egyaránt!

Amint feljebb már leírtam, a telekalakítás a földhivatalban egy két körös ügy:

1) Telekalakítási engedélyezési eljárás: A földhivatal által az illetékes hatóságok megkeresése, megnyilatkoztatása arról az előírt szabályok szerint engedélyezhető-e a telekalakítás? (Helyi Építési Szabályzat, ha utat érint útügyi szabályok, ha erdőt erdőhatósági szabályok stb.). A földhivatalnál ”Telekalakítási kérelem” nevű formanyomtatvány kérelemmel indítható el. Ha minden rendben, a földhivatal határozatban telekalakítási engedélyt ad ki a vázrajz szerinti telekváltoztatásra, mely egy évig érvényes. A telekalakítás papírjait átvezetésre ezzel az engedéllyel együtt nyújthatjuk be tényleges átvezetésre.

2) Telekalakítás átvezetése: A vázrajz és az esetleges szerződés szerinti változások végleges jogerősítése, átvezettetése a tulajdoni lapokon és a térképen. ”Ingatlan-nyilvántartási kérelem” formanyomtatvánnyal indítható el.

Ha sok telket alakítunk ki, az ügyünk bonyolult, célszerű lehet a két eljárást külön benyújtani, mert ha az első kört valamiért elutasítják a második körért megfizetett eljárási díjat sem kapjuk vissza. A két ügy azonban összevontan is benyújtható, ezt ”egyesített telekalakítási eljárás”-nak hívjuk, ezt a lehetőséget a telekalakítási kérelmen szükséges be X-elni. Az esetek döntő többségében célszerű ügyünk így beadni, hiszen így gyorsabb ügyintézésre számíthatunk, amint az első kör engedélye megszületett már a földhivatalban házon belül adják is át az ügyet a második, átvezetési körre. Azonban nagyon fontos, hogy ekkor már a benyújtáskor minden irat rendelkezésre álljon akkor is, ha abból van amire csak a második körhöz, az átvezetéshez lehet szükség (például szerződés).